Vagyonértékelés
Az üzleti érték meghatározását több módszerrel is végezzük. A módszerünk kiválasztásánál dönto az adott vállalat pénzügyi kimutatása, ha adatok rendelkezésre állnak, akkor az összehasonlító elemzést preferáljuk, mely más, hasonló vállalkozásokkal való összevetésen keresztül ad képet a vállalatról. Az értékelés célja dönti el, hogy pénzforgalmi vagy eredményszemléletu számvitel szerint értékeljük a vállalatot. A társaságok elemzésénél a mérlegben szereplo vevoi kintlévoségeket módosítjuk. A számlákat külön-külön elemezzük, és minden nagyobb összegnél, illetve azoknál, amelyek régebbiek, megvizsgáljuk, hogyan fizetett korábban, aki az adott összeggel tartozik, s eközben az adott iparágban jellemzo beszedési határidoket is figyelembe vesszük.
A vállalat értékelésénél az eredmény-kimutatás módosításának az a célja, hogy a leheto legpontosabb képet kapjunk a kérdéses vállalkozás gazdasági jövedelemtermelo képességérol. Ez azon a feltételezésen alapszik, hogy a vállalat továbbra is önálló marad, és lényegében hasonlóan muködik tovább, mint eddig. A vállalat vizsgálatánál megnézzük az általa eloállított jövobeli haszonnak mennyi a jelenlegi értéke.
A jövedelmek elorevetítése abból áll, hogy néhány évre vonatkozóan elvégezzük a módosított eredmény-beszámolókkal kapcsolatos muveleteket.
A vállalatok értékének megítélését segíti a pénzügyi mutatók meghatározása. Ilyen mutatóból derül ki a vállalkozási likviditása, hosszúlejáratú tartozásai és egyéb adatok melyek az elemzés alapját adják.
Vállalkozások üzleti értékének meghatározásánál alkalmazzuk a már korábban említett DFE módszert is, vagyis az ingatlan, vagy más jövedelemtermelo vagyon (pl. komplett üzem, muködo termelo egység) jövobeni nyereségének diszkontálását. Ez a számítás azon az elven nyugszik, hogy az adott ingatlanbefektetés értéke függ az általa eloállított jövobeni haszontól (nyereségtol). Ezt a jövobeni hasznot megfeleloen kiszámított és megválasztott tokésítési ráta segítségével visszadiszkontáljuk a jelenlegi értékre.
Ez a számítás mind a nyereség több évre elore vetített prognózisán alapul, melybol kiindulva meghatározható az üzlet jelenértéke az alábbi képlettel:
PV = Ei/(1 + r) i
Ahol: PV = Present Value (jelenérték)
Ei = Earnings (nyereség) az i-dik évben
R = tokésítési ráta
A jelenérték számítás azért nélkülözhetetlen, mert irányadó lehet egy esetleges adásvételnél abban, hogy mi az ár, amelyért az eladónak és a vevonek is egyaránt elonyös lehet az üzlet. Ez az ár valójában a jelenérték körül kell, hogy mozogjon.
25/1997. (VIII. 1.) sz. PM rendelet
a termoföldnek nem minosülo ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekrol
A nyílt piaci- becsült forgalmi érték meghatározás alapelvei a hitelbiztosítéki érték meghatározásánál sem változnak, de bizonyos specifikummal rendelkeznek.
1.) Hitelbiztosítéki érték forgalma (2. § 1 bek.)
A hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke.
2.) A hitelbiztosítéki érték meghatározásának alapja: a piaci érték
3.) A hitelbiztosítéki érték meghatározásának módszerei:
• piaci összehasonlító adatok elemzése
• hozamszámításon alapuló értékelés
• költségalapú értékelés
3.1.) Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló érékelés:
(25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 1. sz. melléklete)
Már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik.
A módszer fő lépései:
• Alaphalmaz kiválasztása:
Olyan ingatlanok csoportja, amely a vizsgált ingatlanéhoz hasonló földrajzi elhelyezkedésű, és azonos típusú. Az alaphalmaz adatainak átlagos értékét kell figyelembe venni, a szélsőértékét nem.
• Az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése:
Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog stb.) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az árakat ÁFA nélkül kell figyelembe venni.
• Fajlagos alapérték meghatározás:
Az összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez a fajlagos érték , amely általában területre (m 2 -re) vetítve alkalmazható.
• Értékmódosító tényezők elemzése (max 20 %-ig)
Csak olyan jelentős értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző.
• Fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása:
Az értékmódosító tényező alapján kell a fajlagos értéket módosítani.
• Végsőérték számítása a fajlagos érték, valamint az ingatlan mérete szorzataként: Forgalmi érték = fajlagos érték x ingatlan mérete
3.2.) Hozamszámításon alapuló értékelési módszer:
Fogalma: Az ingatlan jövőbeni hasznának és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelem) vezeti le az értéket. Bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke.
• Hozamszámítás lépései:
- Az ingatlan lehetséges használati módjainak elemzése
- A jövobeli bevételek és kiadások becslése használati módszereként. (A tiszta jövedelem megállapítása, vagyis a tervezett bevételek kiadásokkal csökkentett értéke!)
- A jövőbeni pénzforgalmak felállítása használati módonként. (A bevételek és kiadások idősorainak felállításával időszakos (éves, vagy rövidebb) egyenlegek képzésével kell a pénzfolyamot felírni.)
- Tőkésítési kamatláb meghatározása. Az adott ingatlanoktól, mint befektetéstol elvárható minimális megtérülési ráta.
Meghatározásának módjai:
- piaci tényekből való kamatláb levezetés
- egyéb befektetési piacok kamatlábainak alkalmazása az ingatlanpiacon, megfelelő módosító tényezők alkalmazásával.
- fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országok kamatlábainak alkalmazása a hazai ingatlanpiacra, megfelelő módosító tényezőkkel.
Jelenérték számítás:
(Bele kell számítani a maradványérték jelenérték is.) A bevételek és kiadások egyenlegéből a pénzfolyamok jelenértékének számítása.
Egyforma éves egyenlegek esetén egyszerűsíthető a közvetlen tokésítés módszerével.
Tiszta jövedelem
Tőkésítési kamatláb
- A legmagasabb jelenértékű hasznosítás kialakítása, mint hozamszámításon alapuló érték.
Valójában az ingatlan újraelőállítási költségéből le kell vonni az avulást, majd ehhez hozzá kell adni a felépítményekhez tartozó földterület értékét.