Így módosultak az ingatlan-bérbeadás szabályai!

A 2011-es év elejétől módosultak az ingatlan-bérbeadás szabályai. Az ingatlanmagazin.com szakértői megvizsgálták és részletesen bemutatják a változásokat, számításokat is mellékelve a könnyebb érthetőség érdekében.

I. A bérbeadás helye a személyi jövedelemadó rendszerében:

A magánszemély ingatlantulajdonos az ingatlan bérbeadási, szálláshely-szolgáltatási tevékenységét (a továbbiakban együttesen: bérbeadás) végezheti egyéni vállalkozóként is, de folytathatja ezt egyéni vállalkozáson kívül is. Ez utóbbi esetben két megoldás kínálkozik előtte: választhatja az önálló tevékenységből származó jövedelemre vagy a tételes átalányadózásra vonatkozó szabályokat.

II. Értékcsökkenés elszámolása:

A bérbeadást végző magánszemély a bevétellel szemben elszámolhatja az ingatlan értékcsökkenési leírását és felújítás i költségét. A beruházási költség után évi 2-6 % értékcsökkenés számolható el. Amennyiben a bérbeadás időszakosan valósul meg, az értékcsökkenés elszámolása is csak a teljes időszakhoz viszonyított, arányosan csökkentett lehet. Az értékcsökkenés abban az esetben is elszámolható, ha az ingatlant a tulajdonos 3 évnél régebben szerezte.

III. Adóalap, adófizetés:

A magánszemélynek a bérbeadásból származó jövedelmét – kivéve, ha egyéni vállalkozóként végzi ezt a tevékenységet – minden esetben az összevont adóalapja részének kell tekinteni, és önálló tevékenységből származó jövedelemként kell adóznia utána. Megszűnt a bérbeadásból származó jövedelem külön adózása, azaz a forrásadó-fizetési lehetőség.

IV. A termőföld bérbeadására vonatkozó speciális szabályok:

A termőföld bérbeadásából származó bevétel adómentes, amennyiben a haszonbérbeadás időtartama eléri az 5 évet. Amennyiben a bérlet időtartama – utóbb – nem éri el az 5 évet, úgy a korábban meg nem fizetett adót késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni.

V. Adóelőleg:

A kifizetőnek csak abban az esetben kell adóelőleget vonnia, amennyiben a számlaadásra kötelezett magánszemély – ide nem értve az őstermelőt és az egyéni vállalkozót – ezt nyilatkozatban kéri.

VI. Adóelőleg levonása és bevallása:

Nem változott meg az a szabály, hogy a kifizető a levont adóelőleget a kifizetést követő hónap 12. napjáig vallja be és fizeti meg. A magánszemély – amennyiben nem a kifizető vallja be és fizeti meg az adóelőleget – negyedévente köteles bevallani és megfizetni. Az összevont adóalapba tartozó jövedelmek után fizetendő adóelőleg alapját „bruttósítani” kell a 27 % adóalap-kiegészítéssel.

VII. A jövedelem számítása tételes költségszámítás esetén:

Bevétel: B (Ft).

Költségek: K (Ft)

Amortizáció: A (Ft)

Felújítási költség: F (Ft)

Jövedelem: J (Ft)

J = B – K – A – F

VIII. A jövedelem számítása költségátalány alkalmazása esetén:

Bevétel: B (Ft).

Költségek: 0,1 B=K (Ft)

Jövedelem: J (Ft)

J = B – K, azaz a B 90 %-a.

IX. Az adó mértéke:

Az adó mértéke 16 %.

X. Diszkriminatív-e a bérbeadás szabályozása?

Az Irodánkhoz érkezett felkérés keretében az alábbi felvetés hangzott el:

„(…) felvetek egy – véleményem szerint diszkriminatív – megkülönböztetést, amely hátrányosan érinti azokat az idős embereket, nyugdíjasokat, akik korábban azért fektettek bérbeadható ingatlanba, hogy ne szoruljanak teljes mértékben az állami nyugdíj “kegyelemkenyerére”.

Amíg egy elfogadható munkajövedelemmel rendelkező bérbeadó a fizetéséből eléri vagy legalább megközelíti a 450.000 Ft-os éves EHO plafont, tehát a bérleti díj bevétele után már nem, vagy csak kis részben kell megfizetnie a 14%-os EHO-t, addig a nyugdíjasnak, akinek nincs más TB/EHO befizetést termelő jövedelme, a teljes bérletidíj-jövedelme után EHO-t kell fizetnie, holott ő már egész aktív életében ugyancsak hozzájárult a TB-alaphoz. Van olyan fórum, ahol ezt a szerintem igazságtalan – és 2011-től továbbra is megtartott – rendelkezést meg lehetne érdemben támadni?”

Álláspontom szerint akkor lehetne diszkriminációról beszélni, ha a szabályozás úgy szólna, hogy pl. a 60 év felettiek, vagy a nők, vagy a katolikus vallásúak eltérő módon fizessenek EHT-t, adót stb. A kérdező által felvetett esetben azonban nem erről van szó, még akkor sem, ha statisztikailag bizonyára ki lehet mutatni, hogy a nagyobb jövedelműeket kedvezőbben érintik ezek a szabályok, mint a kisebb jövedelműeket. Ennek a kérdésnek a vizsgálatakor nem szabad elfeledni azt, hogy a nagyobb jövedelmű bérbeadó szintén megfizeti a maximált EHO-t, legfeljebb nem a bérbeadásból származó jövedelem után, hanem a munkabér-jövedelem után.

A megtámadás lehetőségét két fórumon tudom elképzelni – bár a fentiek alapján nem tartom indokoltnak –: az egyik a jogszabály módosításának útja, amihez feltehetően az egyéni választókerületi képviselőn keresztül vezet az út, a másik az alkotmánybírósági normakontroll kezdeményezése. Egyik út sem kecsegtet gyors eredménnyel.

Forrás: Ingatlanmagazin

Az adósok idegeire mehet az új társasházi törvény

Három hónapnyi tartozás után bejegyezhető jelzálogjog és gyorsabb bírósági eljárás - az új társasházi törvény mindenek előtt ezzel a két módosítással könnyítené meg a nemfizető lakókkal szembeni fellépést. A szakemberek szerint elvileg ugyan könnyebb lesz fellépni a közös költség fizetését elbliccelőkkel szemben, de a házak pénztelensége miatt csak a pszichés hatásban lehet igazán bízni.

"A mi házunkban a legutóbbi rendkívüli befizetést a több mint húsz albetétből hatan fizették be időben, miközben vannak olyan nemfizetők, akik épp lakást újítanak fel, az autópark alapján pedig a többségnek nem jelenthetne gondot a közös költség kifizetése. Vannak évek óta tartozó lakosok is, így szerintem mindenképp jó irány a társasházi törvény szigorítása" - mondta az [origo]-nak egy budapesti társasházban lakó anyuka, aki szerint ezzel együtt sem lesz könnyű beszedni a kintlevőségeket.

A társasházi törvény december végén elfogadott és januárban életbe lépett módosítása - mely részben a Nemzetgazdasági Minisztérium előterjesztésén, részben pedig az elfogadott kormánypárti módosító indítványokon alapul - több olyan változást is hozott, amely megkönnyíti a nemfizetőkkel szembeni fellépést. Januártól a közgyűlés az eddigi hat helyett már a három hónapnak megfelelő közös költség összegével tartozó tulajdonostárs ingatlanát jelzálogjoggal terhelheti meg, és mindössze 30 napos határidőt szabott a törvény a bírósági eljárás elindításának is. A minisztériumi indoklás szerint a javaslat egyik céja az, hogy a "társasházi tulajdonosok fizetési fegyelmének erősítése érdekében" a közös képviselőnek, illetve az intézőbizottság elnökének lehetőséget adjon a nemfizető tulajdonostársakkal kapcsolatosan a "hatékonyabb és gyorsabb fellépésre".

"Az adós megijed"
"A három hónapos tartozás után lehetővé tett jelzálogbejegyzés inkább csak pszichésen hathat, nem fűzünk hozzá nagy reményeket" - mondta az [origo]-nak Langer Ivánné, a Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetségének elnöke. "A társasházak is pénzszűkével küzdenek, így nem feltétlenül tudják finanszírozni a több tízezer forintba kerülő bejegyzéseket" - magyarázta az elnök. A jelzáloggal való fenyegetés hitelességét csökkentheti, ha nincs pénze a társasháznak, a jog bejegyzése ugyanis pénzbe kerül, amit a háznak kell kifizetnie. "A jelzálogjog bejegyeztetésének eljárási költsége jelenleg 12 600 forint, és alkalmanként nagyjából ugyanekkora ügyvédi díjjal is lehet számolni, ezért kérdéses, hogy hány társasház fogja vállalni a bejegyeztetés anyagi terhét. Különösen úgy, hogy ez a módszer rendszerint nem jelent azonnali pénzt a társasháznak, inkább csak egy biztosítékot a későbbiekre vonatkozóan" - mondta felvetésünkre Jány Attila ügyvéd, a Dr. Jány Ügyvédi Iroda vezetője.

Sulyok Zoltán társasházkezelő kérdésünkre szintén azt mondta, hogy a házak pénztelensége miatt inkább csak a pszichológiai hatással lehet számolni, főleg, hogy a fizetés elmaradása csak az esetek elenyésző hányadában magyarázható azzal, hogy a lakónak valóban nincs pénze a közös költségre. "Tapasztalataim szerint a lakók 30-40 százaléka rosszul fizet, az adósok 10-15 százaléka katasztrofális fizető, ez utóbbi csoportból pedig nagyjából minden ötödik esetre igaz, hogy tényleg nincs pénz" - mondta Sulyok Zoltán.

Az alapprobléma rengeteg embert érint: többnyire a rendesen fizetők finanszírozzák - adott esetben kényszerűen megemelt közös költségen keresztül - a házak működését, miközben a lakóközösség egy része egyáltalán nem veszi ki a részét a teherviselésből, gyakran akkor sem, ha anyagi lehetőségei ezt megengednék. Langer Ivánné úgy becsülte, százezren is lehetnek, akik 3 hónapnyi tartozást halmoztak föl, azaz akiket e pillanatban potenciálisan fenyegethet a jelzálogjog bejegyzése. "Ők ettől aligha fognak pontosabban fizetni, hacsak nem akarják éppen eladni a lakásukat, vagy hitelt felvenni - ez esetben lehet jelentősége a jelzálogjognak, ekkor várható ugyanis, hogy az adós megijed" - tette hozzá az elnök.

A társasházi törvény másik fontos újdonsága, hogy ha egy társasház valamely tulajdonosával szembeni követeléséből bírósági per lesz, akkor a bíróság - amennyiben egyéb intézkedés nem szükséges - köteles az első tárgyalást legkésőbb a keresetlevél beérkezésétől számított harmincadik napra kitűzni. "Budapesten ma évek is eltelhetnek, amíg kitűzik a tárgyalást, így ez a lépés valódi előrelépést jelenthet" - mondta Langer Ivánné, ugyanakkor kétségesnek nevezte, hogy miképp küzdenek majd meg a bíróságok ezzel a kötelezettséggel.

Jány Attila szerint ez az új rendelkezés alkalmas eszköz lehet arra, hogy az ilyen típusú társasházi jogviták az eddigi eljárási gyakorlathoz képest gyorsabban, belátható időn belül befejeződhessenek. "A közösköltség-tartozással kapcsolatos ügyek rendszerint egyszerűbb megítélésűek, nem indokolt hosszú bizonyítási eljárás és szakértői közreműködés sem, így gyorsabban lezárhatók. Mindezek alapján számolni lehet azzal, hogy a közeljövőben számottevően több per indul majd" - jegyezte meg az ügyvéd.

Adatkezelési könnyítés
Apróságnak tűnik, de a szakértők szerint érezhető hatása lehet annak is, hogy módosult az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény: a jogszabály most már azt mondja ki, hogy a közösköltség-tartozás miatti jelzálogjog-bejegyzés során a közös képviselőnek nem kell beírnia a személyi azonosítót, azaz ha hiányzik, a földhivatalnak kell pótolnia. "Ez nagy előrelépés, mert a közös képviselő ilyen adatokkal nem rendelkezik, ráadásul nem lévén adatgazda, elvileg nem is kezelheti őket" - jelentette ki megkeresésünkre Kaplonyi György, a társasházkezeléssel foglalkozó Block 2000 Kft. ügyvezetője.

Végrehajtás és moratórium
Az általunk megkérdezett, társasházkezeléssel foglalkozó szakemberek kivétel nélkül azt mondták, hogy az tudná igazán meggyorsítani a társasházak pénzhez jutását, ha a végrehajtási eljárás dinamikusabb lenne, azaz ha a végrehajtási szakasz nem húzódna el hónapokig, sőt akár évekig is, mint jelenleg. Ehhez a végrehajtási törvény módosítására volna szükség, de ez eddig nem történt meg. Többen arra is felhívták a figyelmet, hogy a társasházi törvény módosítása után a kormány azt is bejelentette, hogy április közepéig meghosszabbítja az árverezési és kilakoltatási moratóriumot, ami a nemfizetők alkuhelyzetét erősíti egy társasházi vitában, hiszen végső soron a lakását akkor sem kockáztatja a nemfizető lakó, ha sok hónapos adósságot halmoz fel a házzal szemben.

Kaplonyi György a társasházi jogszabály pozitívumaként említette, hogy a nem lakáscélú helyiségek használatát a törvény a korábbinál pontosabban szabályozza ("a tulajdonostársak nehezebben tudnak egymásnak betartani"), valamint azt, hogy külső cég, illetve személy is megbízható számvizsgáló feladatokkal, ha nincs a házban számvizsgáló bizottság.

Szerinte nem javítja azonban a helyzetet a társasházak ügyészségi felügyelet alóli kivonása, illetve az sem, hogy nem kötelező az úgynevezett "gazdasági ellenőrzést segítő személy" igénybevétele, ha a számvizsgáló bizottság elnöke vagy tagja, a közös képviselő, az intézőbizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy. "A külső szakmai ellenőrzés sosem felesleges, hiánya irreális költségvetéshez, vagyonvesztéshez, a tartalékok feléléséhez vezethet" - mondta Kaplonyi György.

 

Érdemes eljárni a lakógyűlésekre - Mik a veszélyek?

Sokaknak a veszekedés és a vitatkozás jut eszébe a társasházi közgyűlésekről, ezért nem is vesznek részt rajtuk - holott ez minden tulajdonosnak saját érdeke lenne. Ahogy a háztartások anyagi teherbíró képessége csökken, úgy válik egyre nehezebbé a közös költség beszedése, illetve az épületek üzemeltetésével kapcsolatos egyéb költségek megvitatása, sok helyen pedig állandó probléma, hogy a lakók nem elégedettek a közös képviselettel. Mit lehet tenni?

Fontos és friss változás a társasházak életében, hogy a működésük kereteit meghatározó társasházi törvény június 14-én ismét megváltozott, és alig fél év után ismét nem az ügyészség felügyeli az épületek működését. (Pedig az ügyészségi felügyelet több közös képviselettel foglalkozó forrásunk állítása szerint is megnyugvást hozott mind a tulajdonosok, mind pedig a közös képviselők életében.) Ezzel együtt sajnos egyes társasházi ingatlanok tulajdonosai nemcsak jogaikkal, hanem kötelezettségeikkel sincsenek a mai napig sem tisztában - ami a társasház működőképességét is veszélyeztetheti.

A cikket tovább olvashatja az EREA honlapján

Forrás: Ressource

 

Meghosszabbította a kormány a lakás-árverezési moratóriumot

Meghosszabbította a kormány a lakás-árverezési moratóriumot április 15-ig - közölte a kormányszóvivő a kabinet kétnapos ülését követően. Nagy Anna emlékeztetett, a kilakoltatási moratórium is április közepéig van érvényben.

A lakásárverési moratórium év végén járt volna le, a kormány azonban úgy döntött, április 15-ig meghosszabbítja az intézkedést, és az addig hátralévő három hónapban kidolgoznak egy olyan konstrukciót, amely hosszabb távon is segítség az embereknek - mondta a kormányszóvivő.

A kabinet egy tavaly nyári rendeletével hosszabbította meg az árverezési moratóriumot az év végéig. Rögzítette, hogy "a kötelezett által lakott lakóingatlan (...) 2010. december 31-éig nem értékesíthető, árverési hirdetmény csak ezen időpontot követően tehető közzé".

Orbán Viktor kormányfő korábban - tavaly júniusban, az első gazdasági akcióterv részeként - nemzeti eszközkezelő társaság létrehozását jelentette be, hogy a bedőlt hitelek miatt a lakások ne kerüljenek ki a korábbi tulajdonosok kezéből. Az erről szóló törvényjavaslat benyújtását őszre ígérték.

A miniszterelnök az eszközkezelő létrejöttének időpontját firtató felvetésre 2010 végén a köztelevízióban úgy fogalmazott: "amint a hitelességünk tovább javul az év első negyedében". Tervei szerint 2011 első negyedévében jelentős államadósság-csökkentést hajtanak végre, akkor szerinte átmenetileg meg fog nőni a bizalom Magyarország iránt, majd rövidesen ismét államadósság-csökkentést kell végrehajtani, és akkor eljöhet az eszközkelező felállításának pillanata. Az biztos, hogy kilakoltatás nem lesz Magyarországon; senki nem találhatja magát a szabad ég alatt azért, mert nem tudja törleszteni a lakáshitelét - jelentette ki.

Nyolc ok, amiért most kell lakást venni

Lakást venni talán most lehet utoljára ilyen olcsón. Összegyűjtöttük azt a nyolc okot, ami ezt indokolhatja. Elemzők szerint soha vissza nem térő alkalom idén ősszel vagy télen lakást venni.

Állnak a fejlesztések, a beruházók szeretnének minél előbb túladni újépítésű lakásaikon, mert nyomja őket a projektre felvett hitel. Ennélfogva óriási kedvezményekre hajlandók. Bejöttek a piacra a bedőlt hitelesek által néhány hónapja vagy egy-két éve lakott, de még újnak számító otthonok. Íme a nyolc indok a mostani vásárlásra.

1. Nagyon nyomottak az árak, de fél év múlva elindulhatnak a fejlesztések, úgyhogy a növekvő kereslet miatt emelkedhet az ár.

2. Azonos árért jobban felszerelt vagy jobb beosztású lakáshoz lehet jutni.

3. Egyfajta inflációellenes lépés is a vásárlás, hiszen ha lassan is, de emelkedik a lakások értéke és ez magasabb mutató, mint a pénzromlás üteme.

4. A tőzsdéhez képest kiszámíthatóbb az értékek alakulása, kisebb a kockázat.

5. Egyre szélesebb a forint alapú jelzáloghitel kínálata, s ugyan ez mág mindig drágább, mint a deviza alapú hitel, de védve vagyunk az árfolyamkockázattól.

6. A bérleti díjak és a hitelek törlesztőrészlete között egyre kisebb lesz a különbség, ha felpörög a gazdaság.

7. Óriási a választék, úgynevezett vevői piac van, jó az alkupozíció.

8. Sokan kényszereladás felé sodródtak, ezért különösen nagy engedményeket is kicsikarhatunk.

Forrás: Ingatlanmenedzser

Az irodapiacon a bérleti díjak emelkednek, a hozamok csökkennek Európában

Az első osztályú kereskedelmi ingatlanok bérleti díjai és hozamai nagyjából változatlanok maradtak Európában 2010 második negyedévében. - derül ki a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb, EMEA-régiós (Európa, Közel-Kelet és Afrika) "Bérleti díjak és hozamok" c. kutatásából.

A bérleti díjak emelkedése a leginkább az irodapiacon szembetűnő, ahol a második egymást követő negyedévben drágultak a felsőkategóriás irodák, így a második negyedévben 1,7 százalékkal haladták meg a 2009 év végi értékeket. A díjak Párizsban és Londonban emelkedtek, a legtöbb európai városban változatlanok maradtak. A kiskereskedelmi és ipari ingatlanok piacán még egy kis díjcsökkenés is megfigyelhető volt. Összességében a bérleti díjak szintje nem haladta meg az egy évvel korábbi értéket.

2010 második negyedéve során az első osztályú ingatlanok hozamai kissé estek, és jelenleg 30-50 bázisponttal (0,3-0,5 százalékponttal) alacsonyabbak, mint egy évvel korábban. Meglepetésre legkevésbé az irodapiacon csökkentek a hozamok, mindössze 4 bázisponttal, szemben az előző két negyedév 15-15 bázispontos esésével, de a kiskereskedelmi és ipari ingatlanpiacon sem haladta meg a hozamcsökkenés a 10 bázispontot. A három részpiacot együtt szemlélve a kontinens egyharmadán váltak alacsonyabbá a hozamok a második negyedévben.

"A bizonytalan rövid távú gazdasági kilátások továbbra is visszafogják a bérlői keresletet, ami általában korlátozza a bérletidíj-mozgásokat, mindazonáltal a kulcspiacokon, Londonban és Párizsban már más szelek fújnak. A díjak általános emelkedéséhez viszont a gazdasági fellendülés egyértelműbb jelei szükségesek. Részben ezen indokok miatt a befektetők továbbra is csupán a legjobb, első osztályú ingatlanokra összpontosítanak, ami az Európa-szerte megfigyelhető hozamcsökkenésben is tükröződik." - kommentálta a jelentést Richard Holberton, a CBRE európai kutatási igazgatója.

Hozamok

Az irodapiaci hozamok estek a második negyedévben: a CBRE EU-15-ös irodapiaci indexe 4 bázisponttal marad el a negyedév elején mérttől és 50-nel az egy évvel korábbitól. A vizsgált ötvenöt európai városból tizenhétben csökkentek a hozamok, harmincnégyben változatlanok maradtak, és négyben nőttek. A legnagyobb esés Moszkvában (100 bázisponttal, 11 százalékra) és Hágában (35 bázisponttal, 5,75 százalékra) volt, míg Thesszalonikiben és Athénben viszont 50, illetve 25 bázisponttal 8, illetve 6,75 százalékra nőtt a hozamszint.

A kiskereskedelmi ingatlanpiacon is csökkentek a hozamok, a CBRE EU-15-ös kiskereskedelmi hozamindexe 8 bázisponttal kevesebb, mint az első negyedévben, és 31 bázisponttal múlja alul a tavalyi szintet. Az egyedüli hozamemelkedés Athénben történt (50 bázisponttal, 6,5 százalékra), míg a legnagyobb hozamesés Bukarestben (50 bázisponttal, 11 százalékra) és Budapesten (50 bázisponttal, 7,25 százalékra) volt megfigyelhető.

Az ipari ingatlanpiacon szintén estek a hozamok a negyedév során. A CBRE EU-15-ös ipari hozamindexe 7 bázisponttal csökkent az előző negyedévben és 34-gyel az elmúlt év során. A negyvenhat vizsgált piacból tizennégyben mozdultak a hozamok lefelé, és mindössze egy városban emelkedtek. A fennmaradó harmincegyben változatlanok maradtak. Az egyedüli kivétel Athén (25 bázisponttal, 8,5 százalékra) volt, míg a legnagyobb hozamesés Dubaiban (100 bázisponttal, 12 százalékra), Párizsban (50 bázisponttal, 7,25 százalékra) és Varsóban (50 bázisponttal, 8,25 százalékra) következett be.

Bérleti díjak

Az első osztályú irodák bérleti díjai Európa-szerte kismértékben, de emelkedtek 2010 második negyedéve során. A CBRE EU-15-ös irodabérleti díjindexe 0,5 százalékponttal nőtt a negyedévben, bár éves mozgása még így is -0,8 százalék. A vizsgált ötvenöt piacból kilencben nőttek a bérleti díjak, hat városban csökkentek és negyvenben változatlanok maradtak. A negyedévben legerőteljesebb díjemelkedés Oslóban történt, ahol 6,6 százalékkal 402 euró/négyzetméter/év-re drágultak az irodák, illetve Londonban, ahol 6,3 százalékkal 657 euró/négyzetméter/év-re emelkedtek a díjak. A legnagyobb díjcsökkenés Dubaiban volt, ahol a bérleti díjak 7,5 százalékkal 886 euró/négyzetméter/év-re változtak.

A kiskereskedelmi piacon a díjak kismértékben csökkentek a negyedévben. A CBRE EU-15-ös kiskereskedelmi bérleti díjindexe 0,4 százalékponttal esett a negyedévben, illetve 0,2 százalékponttal nőtt egy év alatt. Negyvenkilenc városból hétben lettek olcsóbbak a kiskereskedelmi ingatlanok, harmincnyolc helyszínen nem változtak és csak négyben drágultak. A legnagyobb esést Dublin (19,2 százalékkal, 2467 euró/négyzetméter/év-re) és Szófia (11 százalékkal, 480 euró/négyzetméter/év-re) üzlethelységei könyvelhették el, míg a legnagyobb emelkedés a díjak tekintetében Hágában (16 százalékkal, 1450 euró/négyzetméter/év-re) és Tel Avivban (11 százalékkal, 980 euró/négyzetméter/év-re) volt megfigyelhető.

Az ipari ingatlanok bérleti díjai minimális változást mutattak a negyedévben. A CBRE EU-15-ös ipari bérleti díjindexe 0,3 százalékkal csökkent, ami az éves változást -1,1 százalékra változtatta. A vizsgált negyvenhat piacból harminchatban stabilak maradat a díjak, hatban csökkentek és négyben emelkedtek. A legnagyobb díjesés Dubaiban (16 százalékkal, 59 euró/négyzetméter/év-re) és Dublinban (4 százalékkal, 82 euró/négyzetméter/év-re) volt, illetve leginkább Tel Aviv (12,5 százalékkal, 110 euró/négyzetméter/év-re) és Pozsony (12,5 százalékkal, 54 euró/négyzetméter/év-re) raktárai és logisztikai központjai drágultak.

A közép-európai régióban szintén csökkentek a hozamok. "A térség országaiban háromféle trend bontakozik ki." – magyarázta Borbély Gábor, a CB Richard Ellis regionális elemzője. "A hozamok a visegrádi országok fővárosaiban - Pozsony kivételével - minden ingatlankategóriában csökkentek, igaz, nagyon mérsékelten. Tőlünk délkeletre a hozamcsökkenésnek egyelőre nincs tere, sőt, az ingatlanok értékét a csökkenő bérleti díjak továbbra is lefelé húzzák. A harmadik csoportot az ukrán és orosz városok képezik, ahol az elmúlt évben látott értékcsökkenés után most minden a korrekció irányába mutat: a hozamok csökkennek, a bérleti díjak emelkednek."

Forrás: Ingatlan hírek

Megújul a Mammut bevásárlóközpont 2011 őszére

A Mammut ZRt. vezetősége úgy döntött, hogy a konkurencia gyors erősödését és növekedését látva, műszakilag és esztétikailag is megújítja a Mammut I épületét.

A Mammut I. épülete azért is kiemelten fontos a komplexum mindennapjaiban, mert a metró és villamos közelsége, valamint a jó parkolási lehetőség miatt a látogatók 62%-a Mammut I.-be érkezik - mondja dr. Vígh Gábor, a Mammut ZRt. vezérigazgatója.

A vezérigazgató szerint az épület működési szempontból és szerkezetileg jól funkcionál, de a közterületek megjelenése nem újszerű, nem látványos, nem divatos. A felújítással egy stílusváltás a cél, az, hogy a látogatók azt érezzék, mintha egy "új" Mammut I-be érkeztek volna. Modern formák megjelenése, igényes, korszerű anyagok alkalmazása és nem utolsó sorban energiatakarékos, karbantartható megoldások voltak a tervezők legfontosabb alapelvei. Megújulnak a mozgólépcsők, a panoráma lift és az átrium is valamint látványosabbak lesznek a bejáratok, modernebbek a berendezési tárgyak. Korszerűsödik a világítás és szellőztetés. Az Üzletházban három új szökőkút is helyet kap. Új, érintőképernyős információs rendszer és egységes cégérek segítik majd a házon belüli eligazodást.

Az épület megújítása két ütemben történik, hogy az őszi és karácsonyi forgalmat ne zavarja kivitelezés. Az első ütem munkálatait július utolsó napjaiban kezdik és a tervek szerint szeptember végéig folyamatosan végzik úgy, hogy a felújítás a napi működést se akadályozza. A 750 millió Ft-os beruházást 2011. őszére tervezik befejezni.

Forrás: Portfolio.hu

Budapest Research Forum - 2010. második negyedév

A Budapest Research Forum (BRF) - melynek tagjai: CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, DTZ, GVA Robertson, Jones Lang LaSalle és King Sturge - ezúton teszi közzé a 2010. második negyedévére vonatkozó irodapiaci adatokat.

2010. június végére a teljes budapesti irodapiaci állomány elérte a 3 060 006 m2-t. Az irodaállomány magában foglalja az "A" és "B" kategóriájú modern bériroda állományt (2 557 150 m2), és a saját tulajdonban álló irodaházakat (502 856 m2).

A piacra kerülő új irodakínálat 42%-al csökkent az előző negyedévhez viszonyítva. Négy épületet, összesen 53 125 m2 irodaterületet adtak át. A négy átadott irodaházból kettő volt bériroda, ezek bérterülete összesen 30 700 m2-t tett ki, amely 2007. második negyedéve óta a legalacsonyabb szint. Átadásra került a 100%-ban bérbe adott GTC Metro irodaház és a Népliget Center második fázisa. Ezen kívül átadásra került két saját tulajdonú épület, a Wing által fejlesztett K3 irodaház, amelyet az Allianz vásárolt meg, illetve az újonnan felújított Unitef székház. A második negyedév során az alábbi irodaházakat adták át:

A kevés újonnan átadott iroda miatt a kihasználatlansági ráta stabil maradt a negyedév során és június végén 20,7%-on állt. A második legnagyobb alpiac, a Váci úti irodafolyosó érte el a legalacsonyabb kihasználatlanságot (11,3%), míg az agglomerációban figyelhető meg a
legmagasabb üresedés (30,6%). (A teljes bériroda állomány kihasználatlansága sem változott, 24,8%-on áll.)

A második negyedév teljes irodapiaci kereslete 60 970 m2 volt, amelyből 54% új szerződéskötés. Fontos kiemelni, hogy számos új bérleti tranzakció az irodapiacon belüli költözést takar, amely így nem eredményezett növekedést a teljes bérbe adott irodaállományban. A keresleten belül másodsorban a szerződés hosszabbítások voltak meghatározóak (34%), míg a bővülések mindössze 6%-t tettek ki. A legmagasabb keresletet Észak Budán regisztráltuk. Ehhez nagy részben hozzájárult az, hogy a negyedév legnagyobb bérbeadása is ezen az alpiacon történt, az SAP hosszabbította meg a bérleti szerződését a Graphisoft Parkban 8 500 m2-en. A második legnagyobb bérbeadás az Ericsson új bérleti szerződése a Népliget Center második fázisában 6 370 m2‑en. További jelentősebb bérbeadások: az EGI hosszabbított a Science Parkban 2 700 m2-en, a Convergys szintén hosszabbított a Dorottya Udvarban 2 390 m2-en, illetve az IBM 2 180 m2-el bővült az Infopark Research Center irodaházban.

Egy saját tulajdonú irodaterületre született megállapodás: az Európai Bizottság megvette a 2 134 m2-es Millenáris Modern irodaházat. 2010. második negyedéve során 114 bérleti szerződést regisztráltunk, amelyek átlagos bérelt területe 535 m2 volt.

A BRF ebben a negyedévben felülvizsgálta az irodapiaci állományt és egy épületet kizárt az épület műszaki állapota miatt, egy épületet pedig a saját tulajdonú állományba tett át.

Forrás: Ingatlan hírek

Lakásfelújítás: megéri szétverni a lakást!

Az új kormány lakásfelújítási programjának alapelve, hogy nem a fogyasztást, hanem az energetikai korszerűsítést kell támogatni. Egyelőre nem tudni, hogy adó-visszatérítés, vagy más kedvezmény formájában támogatják-e majd a munkálatokat.

Az utóbbi években jelentősen emelkedő energiaköltségek miatt a lakáspiacon is érzékelhető már a szemléletváltás: a vásárlók a döntés előtt alaposan megnézik a kiszemelt ingatlan éves fűtési és melegvíz-számláit.

Az eladó lakások legfeljebb öt-hat százaléka olyan, ahol csak át kell lépni a küszöböt 20-25 százalékuk viszont teljes felújítást igényel.

A lakásfelújítások 70 százalékában ma már ablakcserét is kérnek, és majdnem ennyien korszerűsíttetik a fűtési rendszert cirkóra vagy újabban infrafűtésre - árulta el egy pesti generálkivitelező csapat vezetője.

A költségvetés leghúzósabb része a fűtés-korszerűsítés, ami egy 70 négyzetméteres lakás esetében 700-800 ezer forint, ehhez viszont a régi társasházakban rendszerint társul még a kémény bélelése, ami méterenként 11-12 ezer forint. Az ablakcsere félmillió forintos tétel, a vízszerelés és a villany sem sokkal kevesebb. Az átlagos árfekvésű csempével, szaniterekkel és szerelvényekkel megrendelt felújításra így összességében legalább 2-3 millió forintot kell számolni.

A Magyar Ingatlanszövetség alelnöke, Petrovszky Gábor úgy véli, az energetikai felújítások jelentőségét még csak ezután ismerik fel igazán itthon. Mivel a magyarok ritkán, átlag 10-12 évente költöznek, nem tapasztalták még meg széles körben, hogy mit is jelent egy olcsón üzemeltethető lakás.

A hőszigetelés és a fűtés-korszerűsítés támogatása Petrovszky megfogalmazása szerint felér egy adócsökkentéssel, ráadásul az állam is nyer rajta.

Forrás: Népszabadság Online

Itt vannak a friss fővárosi lakásárak!

A másfél éve tartó válság ellenére sem változott számottevően a budapesti kerületek értéke: a visszaesett vásárlóerő, valamint a lényegesen nehezebb hitelfelvétel sem rendezte át a fővárosi kerületek ársorrendjét, és úgy tűnik, csak anyagi okok miatt nagyon kevesen keresgélnek az eredeti tervekhez képest alacsonyabb presztízsű kerületekben - a lakás elhelyezkedése továbbra is nagyon meghatározó.

A Buda és a Belváros tartja magát

Csak egyetlen pesti kerület, az V. tudott bekerülni a legdrágább öt fővárosi kerület közé az aktuális átlagos kínálati négyzetméterárak szerint készült listában, vagyis Budát még mindig meg kell fizetni – derül ki az mfor.hu és a lakásmustra közös felméréséből. A téglalakások árait tekintve jelenleg a II. kerületben kérik a legtöbbet egy négyzetméterért: 443.000 forintot, majd szorosan ezt követi a budapesti Belváros, ahol a téglalakások négyzetméteréért 434.000 forintot kell fizetni, a harmadik helyezett Óbudán pedig 426.000 forint az átlagos kínálati négyzetméterár.

Az ingatlanpiac sajátosságai miatt a fenti árakat természetesen nagy szórással kell érteni: az elegáns budai kerületekben elsősorban az elit kategóriába tartozó hegyvidéki, illetve az újszerű lakások árai viszik felfelé az átlagárat - előfordulhat, hogy egy szuperpanorámás lakás (x) esetén még többet, míg egy forgalmasabb főút mellett ingatlanért jóval kevesebbet kell fizetni - az eltérés akár 30-40% is lehet.

Eladó ingatlanok országszerte

Az I., a XI. és a XII. kerület a felső középmezőnyben szerepel a listán 398.000, 359.000 illetve 350.000 forintos átlagos kínálati négyzetméterárral, míg Zuglóban és a VI. kerületben 300.000 forint környékén mérnek egy négyzetmétert. Ennél valamivel olcsóbb a IX., a VII. és a IV. kerület, ahol az átlagos m2 ár 270.000 forint környékén alakul, körülbelül ennyit kell fizetni a XVII. és a XIX. kerületben is - noha az utóbbi évek tapasztalatai szerint a pesti külső kerületek inkább csak regionális közönséget vonzanak.

A külső kerületek iránti mérsékeltebb igény oka piaci szakértők szerint elsősorban az alacsonyabb presztízs, illetve a központtól való nagyobb távolság - az egyre hosszabbá nyúló munkaidő miatt sokan az utazási időn próbálnak meg spórolni - éppen ezért olyan ingatlanokat keresnek, melyek jó (és gyors) tömegközlekedési kapcsolatokkal ellátottak, vagy a bevezető utak autóval könnyen járhatóak - az utóbbi viszont egyre ritkább. Mivel a belső városrészekben is bőségesen vannak megfizethető utcák, tömeges kiköltözés az olcsóbb és távoli területekre a közeljövőben nem várható - vélik elemzők.

A legolcsóbb átlagos négyzetméterárakat - a VIII., a X. és a XXI. kerület vonultatja fel. A rossz közbiztonságú részeiről közismert VIII. kerületben a használt lakás árak még mindig a legalacsonyabbak közé tartoznak a fővárosban: az átlag 233.000 forint, azonban a rekultiválás előtt álló utcákban még ennél is jóval kevesebbet kell fizetni, akár 150-160.000 forintért is lehet ingatlant vásárolni. Tudni kell ugyanakkor, hogy ahogy a város más részein, itt is utcáról-utcára változik a helyzet, Józsefváros más területein (mint például a Palotanegyedben), magasabbak az árak, és jóval nagyobb az érdeklődés. Az utóbbi évek kerületfejlesztései mindenesetre éreztetik hatásukat: az új építésű ingatlanok elszaporodásának, valamint a felújításoknak köszönhetően a környék elutasítottsága jelentősen csökkent az ingatlanpiacon dolgozó értékesítők elmondása alapján.
Kőbánya elsősorban a távolság, illetve a rengeteg lakótelep miatt kerülhetett a lista végére - valamint szintén erősen meghatározó a „lokációs-hatás” is: a kerület sosem szerepelt a különösebben preferált költözési célpontok között, bár néhány utcája kifejezetten hangulatos. Csepel esetében a távolság baráti árakat rejt: a 225.000 forintos téglaépítésű négyzetméterár igazán olcsónak mondható a piacon, és a környéken messze nem csak lakótelepek találhatóak.

Forrás: Menedzsment Fórum

Megduplázza növekedését a "B" kategóriás irodapiac

Szakértők várakozása szerint a „B” kategóriás irodapiac a mostani közel másfél millióról öt év alatt 2,3 millió négyzetméterre nő, megközelítve az „A” kategória jelenlegi összterületét.

Az elmúlt öt év növekedési ütemét megduplázó bővülés motorja a vállalkozók minden eddiginél erősebb költségcsökkentési törekvése, de a megbénult belvárosi közúti forgalom is a „B” kategóriára tereli a bérlők figyelmét.

Sellyey Tamás, a piacvezető Indotek Group értékesítési igazgatója az eddigi növekedési pálya és a várható trendek elemzése alapján valószínűsíti, hogy a „B” kategóriás budapesti irodapiac területe öt éven belül megközelíti az „A” kategória jelenleg nyilvántartott 2,5 millió négyzetméteres nagyságát. Az ezredfordulót követő években erőteljes növekedésnek indult piac bővülését még a gazdasági válság sem tudta megállítani, az elmúlt öt évben is legalább 400 ezer négyzetméterrel bővült, így ma a „B” kategória összterülete közel 1,5 millió négyzetméter.

A megelőző öt évhez képest is intenzívebb, 600-800 ezres növekedést váró szakember szerint a válság egyik pozitív hozadéka, hogy véglegesen az óvatosabb, praktikusabb üzleti döntések irányába terelte a vállalkozásokat. A gazdasági szereplők többségénél a költségek alacsony szinten tartása várhatóan a fellendülés időszakában is alapprioritás lesz, ez a gondolkodásmód pedig az irodapiacon egyértelműen a „B” kategóriának kedvez.

Az alacsonyabb költségek mellett a belvárosi közúti közlekedés totális megbénulása is az üzleti negyedtől távolabb található „B”-s irodákra irányítja a bérlők és a vásárlók figyelmét.

Forrás: Ingatlanhirek.hu

 

 

Vissza a főoldalra